「以房養老」有三種 你適合哪一種

金管會最新統計至去年底止，「以房養老」貸款（商業型不動產逆向抵押貸款）業務已突破四千件，核貸額度約二二八億元，件數及金額年增均超過三成，呈現穩定成長趨勢。承作量前五大銀行市占九成六，合庫銀行蟬聯榜首，市占超過四成。

愈來愈多民眾對以房養老產品有興趣，但以房養老大致有三種方式，分別是一、將房子出租當包租公，靠收租過生活；二、辦理以房養老逆向抵押貸款；三、留房養老安養信託，請專業機構代管房產取得退休生活費。民眾要視本身的狀況選擇合適的以房養老產品。

永慶房產集團調查，「購置房地產收租」是國人心中退休理財規劃的首選，定存利率破底及超低利率環境，也讓許多準退休族發現，放在銀行的存款會愈放愈薄，不如投資收益型不動產、以房養老還比較實際，可取得長期穩定的固定收益，還兼具保本及避險的優點。

公股銀行理財主管認為，投資店面等收益型不動產，可以納為資產配置的一部分，但不能是全部，如果發生租不出去的狀況，資金又被房子卡住，對退休族來說風險較高。還要考慮當年紀愈來愈大，無法處理出租事宜時怎麼辦。

有屋的退休族還可透過申辦以房養老貸款，把房子抵押給銀行，由銀行每月給屋主一筆資金作為生活費，將資產轉換為現金，取得穩定的收入。目前銀行辦理的商業型以房養老貸款可分為傳統型及循環型兩類，傳統型是採按月固定撥付的方式，透過月月支付的給付機制，讓年長者有如領薪水一樣安穩過日；循環型也是按月撥付金額，但不動用不計息，具有隨借隨還、資金靈活運用的特點。

以房養老貸款金額及風險會隨著貸款期間增加而遞增，支付給銀行的利息會愈來愈多，每月的養老生活費則會越來越薄，直至利息收取上限。若升息會使借款人利息負擔增加、實取生活費減少，可能「錢不夠用」影響生活品質；若壽命長於貸款期限，就有還錢或交出房屋的風險。

此外，以出租作為養老金來源的包租公，若擔心未來可能會失能失智無法管理房產，可以考慮結合不動產及租賃管理的「留房養老」安養信託，預先做好規畫，讓自己的不動產按自己的意思來運用，照顧自己的老後生活。



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